Gute Nacht Stuttgart 21

[DasBa]

Ich persönlich würde die Flughafenanbindung aus Richtung Gäubahn ja ganz lassen (auch bei K21), lieber die ICE und RE aus Richtung Süden in Vaihingen halten lassen und dort einen Kurzübergang zur S2 und S3 Richtung Flughafen schaffen, das dürfte auch schon ordentlich Fahrzeit sparen.

Beim Gegenwärtigen Fahrplan lässt sich so nichts sparen. In Vaihngen erreicht man aus dem Süden die S-Bahn zur Minute 40, die zehn Minuten frühere S3 schafft man auf keinen Fall. In die Gegenrichtung sieht es nicht anders aus: Mit der Bahn zur Minute 08 ab Flughafen schafft man es bis XX:30 nach Böblingen, die Bahn zur Minute 18 ab Flughafen ist für den Anschluss in Vaihingen schon zu spät.
Den Halt der RE in Vaihingen würde ich auch begrüßen, aber zum Flughafen brint er nicht viel. Außerdem wäre es dann in Vaihingen so, dass man den Bahnsteig wechseln müsste, mit den beiden Umstiegen in Rohr und Böblingen ist das nicht nötig. Was man da jetzt als besser ansieht ist wohl Geschmackssache.
Ein weiteres Problem ist aber der Bahnsteig an Gleis 1 in Vaihngen: Der wäre, wie am Flughafen bei S21 zu hoch. Und ob die Reduzierung auf zwei Bahnsteigkanten für die S-Bahn in Vaihingen so geschickt wäre, darf bezweifelt werden. Dann müsste schon ein neuer Mittelbahnstig neben Gleis 2/3 her, inkl. Spurplanänderungen, und das kostet dann richtig Geld.

[eisteefahrer]

In wie fern würde sich denn für die ICT von der Gäubahn was tun? (IMO der einzige Fernzug, für den man was in Sachen Flughafenanbindung tun muss)

[DasBa]

In wie fern würde sich denn für die ICT von der Gäubahn was tun? (IMO der einzige Fernzug, für den man was in Sachen Flughafenanbindung tun muss)

Du meinst, wenn der ICE ("ICT", ganz am Anfang sollten die mal als IR laufen) in Vaihingen hält?
Rechnen wir doch mal: Aus dem Süden: Der ICE durchfährt Vaihingen im gegenwärtigen Fahrplan um ca X:50 Uhr. Das heißt, man bekommt die S-Bahn um X+1:00 Uhr und ist um X+1:12 am Flughafen. Bei der Rückfahrt sieht das so aus: Der ICE fährt in Vaihingen um ca. X:10 Uhr los. Das heißt am Flughafen müste man die Bahn um X-1:48 nehmen.
Ohne den Halt in Vaihingen: Laut bahn.de ist der Weg über den Hbf der schnellste. Man bekommt dann mit dem ICE, der in Vaihingen um X:50 Uhr durchfärt die S-Bahn um X+1:15 und ist um X+1:42 Uhr am Flughafen. Selbst mit Neigetechnik (Ankunft am Hbf ca. 8 Min. früher also X:54 Uhr) würde man die S2 um X:55 Uhr nicht mehr bekommen. Hier spart der Halt in Vaihingen also mal locker eine halbe Stunde. Für die Rückfahrt sieht es genauso aus. man muss um X:45 mit der S-Bahn ankommen, der Zug um X+1:05 (die S2) wäre auch bei der späteren Abfahrtszeit mit Neigetechnik zu spät.
Findet jemand einen Fehler?

[eisteefahrer]

Klingt doch schonmal positiv. Ist halt die Frage, in wie weit der FV dazu bereit ist. Man hat ja auch den Halt in Böblingen schon gekegelt, um eine Garnitur sparen zu können...

[glx]

Vergesst nicht dass in Vaihingen eine deutlich bessere Übergangsmöglichkeit zu den Filder ÖPNV besteht, vor allem wenn mal irgendwann die U8 täglich fahren sollte.

Damit kann der Flughafen nicht mithalten.

[luchs]

[*]Welche alternativen Flächen stehen in Stuttgart zur Stadtentwicklung zur Verfügung? Eine Besiedlung von Gebieten wie der Rohrer Höhe ist unerwünscht - nur der Bedarf an Fläche wird steigen. Nur wo sollen diese neuen Gebiete hergenommen werden?[/list]

Ansonsten: was (und wofür Wohn- oder Gewerbe?) ist an Stadtentwicklung überhaupt erforderlich? Diese Frage sollte vielleicht voher geklärt sein, denn die Antworten könnten dann unterschiedlich ausfallen.

In der Tat, man sollte erstmal klären, was will, was braucht Stuttgart in Zukunft ...

Das es in Stuttgart an Flächen für städtischen Wohnungsbau fehlt ist wohl kein Geheimnis. Das der bundesweite Trend zum städt. Wohnen hier in Stuttgart kaum in Zahlen niederschlägt, weil einfach kein "bezahlbarer" Wohnraum in angemessener Qualität vorhanden ist steht regelmäßig in der Zeitung (Samstags etwas weiter hinten). Wer in Stuttgart eine Wohnung sucht hat die Wahl zwischen 1. sündhaft teuer; 2. heruntergekommener Altbau; 3. schlechte Lage; 4. Energetischer Katastrophe; oder auch Kombinationen davon...

Dass auch Gewerbeimmobilien ab einer gewissen Größe und Qualität in der Stadt Mangelware sind ist ebenfalls kein Geheimnis (steht nicht ganz so häufig in der Zeitung aber schon hin und wieder). Beispiele dafür sind der neue ENBW-Standort in Möhringen, die verzweifelte Suche nach außreichend großen Bürostandort für die Landes-Beamten...

[dt8.de]

Das es in Stuttgart an Flächen für städtischen Wohnungsbau fehlt ist wohl kein Geheimnis. Das der bundesweite Trend zum städt. Wohnen hier in Stuttgart kaum in Zahlen niederschlägt, weil einfach kein "bezahlbarer" Wohnraum in angemessener Qualität vorhanden ist steht regelmäßig in der Zeitung (Samstags etwas weiter hinten). Wer in Stuttgart eine Wohnung sucht hat die Wahl zwischen 1. sündhaft teuer; 2. heruntergekommener Altbau; 3. schlechte Lage; 4. Energetischer Katastrophe; oder auch Kombinationen davon...

Die Punkte 1.) und 3.) widersprechen sich allerdings, beide zusammen sind nicht (nicht nur hier nicht) zu haben. Den Punkt 1.) wird das S21-Gebiet nicht erfüllen, 3.) wird sich zeigen. Die "erwarteten Grundstückserlöse" sind ja veröffentlicht, und die wiedersprechen dem Punkt 1.). Wenn es auf dem S21-Gelände Wohnungen geben wird, dann werden die preislich eher dem Media-Forum entsprechen.

Es wird keine Investoren geben, die billigen Wohnraum zur Verfügung stellen werden. Wenn die erwarteten Mieteinnahmen zu niedrig sind wird nicht investiert, d.h. nicht gebaut.
Das ist nicht nur in Stuttgart (mit und ohne S21) so.

Wohnraum an sich gibt es genug und wird auch neu gebaut. Ich empfehle mal einen Blick in die Hohlgrabenäcker zwischen Zuffenhausen und Zazenhausen. Wer sich das dort allerdings nicht leisten kann, der wird auch im S21-Areal Pech haben. Dann gibt es noch den Güterbahnhof in Bad Cannstatt. Auch im Hofen ist ein neues Wohngebiet geplant, nur es fehlen scheinbar die Investoren....

Dass auch Gewerbeimmobilien ab einer gewissen Größe und Qualität in der Stadt Mangelware sind ist ebenfalls kein Geheimnis (steht nicht ganz so häufig in der Zeitung aber schon hin und wieder). Beispiele dafür sind der neue ENBW-Standort in Möhringen, die verzweifelte Suche nach außreichend großen Bürostandort für die Landes-Beamten...

Warum steht dann soviel leer, und wo sind die Beamten denn jetzt? Anders gesagt: wenn die Suche erfolgreich sein sollte, dann werden wieder andere Immobilien frei. In dem Umfeld investiert keiner.

Ansonsten: am Fasanenhof stehen einige Gebäue leer, in Weilimdorf ist noch genug freie Fläche, und dann gibt es noch den Rangierbahnhof in Untertürkheim (direkt bei Daimler -> gute Lage). Beim Güterbahnhof Stuttgart (S21-Gelände) wird ein neues Einkaufszentrum geplant, obwohl alle wissen, das dieses den bestehenden Geschäften der Innenstadt schaden wird, und nun soll es noch größer werden. Wenn aber Büroflächen *SO* gefragt sind, warum baut man in dieser für Büros idealen Lage ein EKZ und vergrößert das noch? Einfach weil Büroflächen doch nicht so gefragt sind.

[TOPCTEH]

Wer in Stuttgart eine Wohnung sucht, hat die Wahl zwischen 1. sündhaft teuer; 2. heruntergekommener Altbau; 3. schlechte Lage; 4. Energetischer Katastrophe; oder auch Kombinationen davon...

Meine werte Gattin und ich haben uns letzten Monat für (nicht ganz) 1. entschieden (Neubau, Stuttgart-West).

die verzweifelte Suche nach außreichend großen Bürostandort für die Landes-Beamten...

Da könnte das Land doch mal mit gutem Beispiel vorangehen: Es wäre IMHO noch auf dem A1-Areal etwas frei...

---

Ich empfehle mal einen Blick in die Hohlgrabenäcker zwischen Zuffenhausen und Zazenhausen.

Argh! Ein mit Schuhschachtel-Pastellfarben-Reihenhäusern für die "junge Familie" vollgestopftes Neubaugebiet. Und auf Firsthöhe die Schusterbahn-Güterzüge. Mit einer alle Schaltjahr mal fahrenden Buslinie (401) als ÖPNV-Anbindung. Nein Danke, da ziehe ich lieber in den "Westen" (1 Minute Fußweg zu zwei in der HVZ im je 10-Minuten-Takt verkehrenden "gelben" Bahnen).

[luchs]

Die Punkte 1.) und 3.) widersprechen sich allerdings, beide zusammen sind nicht (nicht nur hier nicht) zu haben. Den Punkt 1.) wird das S21-Gebiet nicht erfüllen, 3.) wird sich zeigen. Die "erwarteten Grundstückserlöse" sind ja veröffentlicht, und die wiedersprechen dem Punkt 1.). Wenn es auf dem S21-Gelände Wohnungen geben wird, dann werden die preislich eher dem Media-Forum entsprechen.

Ich kenne jetzt den Preisrahmen des Media-Forums nicht (weil es vom Baujahr wohl vor meine Suche fällt). Ich vermute aber mal in das preisliche und Qualitative Mittelfeld, das sich der Mittelstand in BW so leisten kann. Also genau das was es in Stuttgart eigentlich zu wenig gibt.

Entweder habe ich dich jetzt missverstanden, oder du mich - weil ich erwarte auf den S21-Gelände keinen Bestand, der meine oben erwähnten 4 Kriterien entspricht, sondern das fehlende Mittelmaß.

Es wird keine Investoren geben, die billigen Wohnraum zur Verfügung stellen werden. Wenn die erwarteten Mieteinnahmen zu niedrig sind wird nicht investiert, d.h. nicht gebaut.
(..)

Lassen wir doch solche Binsenweißheiten. In Stuttgart ist die Situation allerdings so, dass es viel zu wenige Gründstücke gibt, mit dem Ergebnis dass entweder die Lage so schlecht ist, das dort kaum einer Bauen möchte, oder umgekehrt die Lage ist einigermaßen gut und dann werden auch gleich Luxuswohnungen gebaut, die gehen dann wirklich weg wie warme Semmeln.
Qualitativen Durchschnittswohnraum (wie in die SSB z.B. in Möhrignen) baut, gibt es in Stuttgart verhältnismäßig wenig und wird dann zu recht gesalzenen Preisen verkauft.

Zu deinen Beispielen gibt es ja schon die passende Antwort von TOPCTEH

Warum steht dann soviel (Büros) leer, und wo sind die Beamten denn jetzt? Anders gesagt: wenn die Suche erfolgreich sein sollte, dann werden wieder andere Immobilien frei. In dem Umfeld investiert keiner.

Weil dies alles Büros aus den 60er 70er Jahren sind. Das sind die reinsten Energie-Fresser und der Unterhalt ist so teuer, das dort keiner einziehen will. Sanieren ist im Gewerbe-Immobilienumfeld meist teurer als Neubau und lohnt daher nicht. Und bis sich Investor, Stadtbehörden geeinigt haben vergehen locker mal 10 bis 15 Jahre in denen solche Gebäude billigst vermietet werden oder eben leerstehen.

Die Beamten sind bisher über zig mehr oder weniger kleine Standtorte versträut.

(..) warum baut man in dieser für Büros idealen Lage ein EKZ und vergrößert das noch? Einfach weil Büroflächen doch nicht so gefragt sind.

Wenn es nach den Investoren ginge wäre das A1-Areal schon längst mit Büros vergleichbar LBBW überbaut. Nur das wäre dann außerhalb der Arbeitszeiten ein "totes Viertel" - und das will die Stadt partout nicht. Deshalb sollen auch Wohnungen und ein Einkaufszentrum gebaut werden. Das das Einkaufszentrum so groß werden will hängt sicher damit zusammen, dass der Preisdruck auf das Grundstück wegen der starken Büronachfrage (die du ja nicht wahrhaben willst) so groß ist und weil es eine gewisse Größe bedarf um einen Investor zu finden, der so viele Jahre im vorraus Geld in die Hand nimmt und vertraglich zum Bau bindet bis der Nutzen, die Konsumnachfrage von S21 Gelände, erst entsteht. Auch dürfte für den Investor seine Rechnung aktuell nur aufgehen, wenn er überregional Konsumenten anzieht, wozu eben eine gewisse Größe entscheidend ist.

Ich bin auch der Meinung, dass es sinnvoller wäre gewisse Flächen einfach freizuhalten um erst später Investoren die Möglichkeit zu bieten die lokale Versorgung aufzubauen. Nur dann muss jemand bereit sein diese Grundstücke zu kaufen und 10 Jahre lang auf Zins und Ertrag zu verzichten. Die Bahn (der das Gelänge aktuell wohl gehört) schätze ich nicht derart ein, dass sie so wohltätig ist...

[dt8.de]

Wer in Stuttgart eine Wohnung sucht, hat die Wahl zwischen 1. sündhaft teuer; 2. heruntergekommener Altbau; 3. schlechte Lage; 4. Energetischer Katastrophe; oder auch Kombinationen davon...

Ich empfehle mal einen Blick in die Hohlgrabenäcker zwischen Zuffenhausen und Zazenhausen.

Argh! Ein mit Schuhschachtel-Pastellfarben-Reihenhäusern für die "junge Familie" vollgestopftes Neubaugebiet. Und auf Firsthöhe die Schusterbahn-Güterzüge. Mit einer alle Schaltjahr mal fahrenden Buslinie (401) als ÖPNV-Anbindung. Nein Danke, da ziehe ich lieber in den "Westen" (1 Minute Fußweg zu zwei in der HVZ im je 10-Minuten-Takt verkehrenden "gelben" Bahnen).

Du hast vollkommen recht, wir sind (schon vor 5 Jahren) dort auf dem Absatz wieder umgekehrt und haben in Hofen was nettes gefunden. Aber ich wollte auch ein Beispiel zeigen, auf welches Punkt 1. nicht zutrifft. Dafür muß man halt 3. in Kauf nehmen. Beides zusammen schließt sich eben aus.

---

Die Punkte 1.) und 3.) widersprechen sich allerdings, beide zusammen sind nicht (nicht nur hier nicht) zu haben. Den Punkt 1.) wird das S21-Gebiet nicht erfüllen, 3.) wird sich zeigen. Die "erwarteten Grundstückserlöse" sind ja veröffentlicht, und die wiedersprechen dem Punkt 1.). Wenn es auf dem S21-Gelände Wohnungen geben wird, dann werden die preislich eher dem Media-Forum entsprechen.

Ich kenne jetzt den Preisrahmen des Media-Forums nicht (weil es vom Baujahr wohl vor meine Suche fällt). Ich vermute aber mal in das preisliche und Qualitative Mittelfeld, das sich der Mittelstand in BW so leisten kann. Also genau das was es in Stuttgart eigentlich zu wenig gibt.

Für uns wars uninteressant da zu teuer. Für das, was dort 4-Zi mit ca. 90 qm gekostet hätten, habe ich in Hofen in einer Baulücke ein Reihenhaus neu gebaut (bauen lassen). Mit Grundstück 480 €/qm. Die 10 Minuten mehr Fahrzeit (mit Pkw oder künftiger U12) nehme ich gern in Kauf.

Entweder habe ich dich jetzt missverstanden, oder du mich - weil ich erwarte auf den S21-Gelände keinen Bestand, der meine oben erwähnten 4 Kriterien entspricht, sondern das fehlende Mittelmaß.

Das kann es nicht geben: die Grundstückspreise und die Baukosten sind fest. Den Rest kann man sich ausrechnen.

In Stuttgart ist die Situation allerdings so, dass es viel zu wenige Gründstücke gibt, mit dem Ergebnis dass entweder die Lage so schlecht ist, das dort kaum einer Bauen möchte, oder umgekehrt die Lage ist einigermaßen gut und dann werden auch gleich Luxuswohnungen gebaut, die gehen dann wirklich weg wie warme Semmeln.
Qualitativen Durchschnittswohnraum (wie in die SSB z.B. in Möhrignen) baut, gibt es in Stuttgart verhältnismäßig wenig und wird dann zu recht gesalzenen Preisen verkauft.

Es sind aber genug Grundstücke vorhanden, die nicht bebaut werden. Wahrscheinlich wohl, weil die zu dem sich aus Grundstückspreis und Baukosten ergebenden Preisen nicht verkauft/vermietet werden können?
Das wird sich mit Stuttgart 21 nicht ändern, da die Grundstücke dort den vorgegebenen Erlös bringen müssen.

Angebot/Nachfrage heißt nicht nur, daß bei höherem Angebot die Preise sinken, sondern auch, daß wenn der Einstandspreis für den Verkäufer fix ist, das Angebot klein bleibt weil sonst nicht kostendeckend. Und genau da stehen wir in Stuttgart, auch *mit* Stuttgart 21.

Und genau das ist der Knackpunkt an Stuttgart 21: es entsteht ein Überangebot an Grundstücken, was bei freier Marktwirtschaft die Preise senken würde. Dann wackelt aber die ganze Finanzierung des Projekts, weil von den üblichen Stuttgarter Preisen ausgegangen wurde.

Zu deinen Beispielen gibt es ja schon die passende Antwort von TOPCTEH

Ich habe mehrere Beispiele gebracht, TOPCTEH hat nur auf eines (mit der schlechten Lage) geantwortet.

Warum steht dann soviel (Büros) leer, und wo sind die Beamten denn jetzt? Anders gesagt: wenn die Suche erfolgreich sein sollte, dann werden wieder andere Immobilien frei. In dem Umfeld investiert keiner.

Weil dies alles Büros aus den 60er 70er Jahren sind. Das sind die reinsten Energie-Fresser und der Unterhalt ist so teuer, das dort keiner einziehen will. Sanieren ist im Gewerbe-Immobilienumfeld meist teurer als Neubau und lohnt daher nicht. Und bis sich Investor, Stadtbehörden geeinigt haben vergehen locker mal 10 bis 15 Jahre in denen solche Gebäude billigst vermietet werden oder eben leerstehen.

Ja und nein. Du hast zwar recht was die Sanierungskosten angeht, nicht aber was die Gründe für den Leerstand betrifft. Neu gebaut wird nur, wenn man einen Mieter dafür hat, der einziehen will. Sonst wird nicht neu gebaut. Und daran liegt es.
Bei der EnBW sieht man ja, wie schnell das geht, wenn man entweder einen Mieter hat oder die Firma selber baut. Ohne S21. Nur solche Firmen in der Größenordnung der EnBW suchen eher selten Immobilien in Stuttgart.
Apropos EnBW: da werden auch wieder viele Immobilien frei. Die könnten abgerissen und darauf neu gebaut werden.

Die Beamten sind bisher über zig mehr oder weniger kleine Standtorte versträut.

Und? Ein Zusammenzug bringt da nicht viel außer Kosten. Keine Landesregierung in Deutschland sitzt in nur einer Immobilie.

(..) warum baut man in dieser für Büros idealen Lage ein EKZ und vergrößert das noch? Einfach weil Büroflächen doch nicht so gefragt sind.

Wenn es nach den Investoren ginge wäre das A1-Areal schon längst mit Büros vergleichbar LBBW überbaut. Nur das wäre dann außerhalb der Arbeitszeiten ein "totes Viertel" - und das will die Stadt partout nicht.

Ach so. Das wird es aber trotzdem werden, denn zu einer solchen Belebung ist auch ein Einkaufszentrum der falsche Weg. Da fehlt das "drumherum".

Das das Einkaufszentrum so groß werden will hängt sicher damit zusammen, dass der Preisdruck auf das Grundstück wegen der starken Büronachfrage (die du ja nicht wahrhaben willst) so groß ist und weil es eine gewisse Größe bedarf um einen Investor zu finden, der so viele Jahre im vorraus Geld in die Hand nimmt und vertraglich zum Bau bindet bis der Nutzen, die Konsumnachfrage von S21 Gelände, erst entsteht. Auch dürfte für den Investor seine Rechnung aktuell nur aufgehen, wenn er überregional Konsumenten anzieht, wozu eben eine gewisse Größe entscheidend ist.

Für den Investor lohnt es sich sonst nicht, da die (Grundstücks-)Kosten einfach zu hoch sind. Für andere sind sie komplett zu hoch, sonst gäbe es mehr Interessenten.
Das kann man aber auch anders interpretieren: wären die Gründstückspreise wegen der Nachfrage wirklich so hoch, dann wäre die Stadt trotzdem noch in der Lage, das Grundstück unter Auflagen zu einem solch günstigeren Preis abzugeben, daß die vorgesehene Nutzung für das kleinere Einkaufszentrum möglich ist. Die Tatsache, daß die ECE (Investor für das EKZ) die Stadt aber so "erpressen" kann spricht eher dafür, daß dem nicht so ist und die Stadt dort mit Gewalt jemanden ansiedeln will. Wenn die Nachfrage wirklich so hoch ist, warum sind dann die Bürogebäude nicht schon längst in Bau?

Die Bahn (der das Gelänge aktuell wohl gehört) schätze ich nicht derart ein, dass sie so wohltätig ist...

Gehört das nicht schon der Stadt?