Gute Nacht Stuttgart 21

[dt8.de]

Wer in Stuttgart eine Wohnung sucht, hat die Wahl zwischen 1. sündhaft teuer; 2. heruntergekommener Altbau; 3. schlechte Lage; 4. Energetischer Katastrophe; oder auch Kombinationen davon...

Ich empfehle mal einen Blick in die Hohlgrabenäcker zwischen Zuffenhausen und Zazenhausen.

Argh! Ein mit Schuhschachtel-Pastellfarben-Reihenhäusern für die "junge Familie" vollgestopftes Neubaugebiet. Und auf Firsthöhe die Schusterbahn-Güterzüge. Mit einer alle Schaltjahr mal fahrenden Buslinie (401) als ÖPNV-Anbindung. Nein Danke, da ziehe ich lieber in den "Westen" (1 Minute Fußweg zu zwei in der HVZ im je 10-Minuten-Takt verkehrenden "gelben" Bahnen).

Du hast vollkommen recht, wir sind (schon vor 5 Jahren) dort auf dem Absatz wieder umgekehrt und haben in Hofen was nettes gefunden. Aber ich wollte auch ein Beispiel zeigen, auf welches Punkt 1. nicht zutrifft. Dafür muß man halt 3. in Kauf nehmen. Beides zusammen schließt sich eben aus.

---

Die Punkte 1.) und 3.) widersprechen sich allerdings, beide zusammen sind nicht (nicht nur hier nicht) zu haben. Den Punkt 1.) wird das S21-Gebiet nicht erfüllen, 3.) wird sich zeigen. Die "erwarteten Grundstückserlöse" sind ja veröffentlicht, und die wiedersprechen dem Punkt 1.). Wenn es auf dem S21-Gelände Wohnungen geben wird, dann werden die preislich eher dem Media-Forum entsprechen.

Ich kenne jetzt den Preisrahmen des Media-Forums nicht (weil es vom Baujahr wohl vor meine Suche fällt). Ich vermute aber mal in das preisliche und Qualitative Mittelfeld, das sich der Mittelstand in BW so leisten kann. Also genau das was es in Stuttgart eigentlich zu wenig gibt.

Für uns wars uninteressant da zu teuer. Für das, was dort 4-Zi mit ca. 90 qm gekostet hätten, habe ich in Hofen in einer Baulücke ein Reihenhaus neu gebaut (bauen lassen). Mit Grundstück 480 €/qm. Die 10 Minuten mehr Fahrzeit (mit Pkw oder künftiger U12) nehme ich gern in Kauf.

Entweder habe ich dich jetzt missverstanden, oder du mich - weil ich erwarte auf den S21-Gelände keinen Bestand, der meine oben erwähnten 4 Kriterien entspricht, sondern das fehlende Mittelmaß.

Das kann es nicht geben: die Grundstückspreise und die Baukosten sind fest. Den Rest kann man sich ausrechnen.

In Stuttgart ist die Situation allerdings so, dass es viel zu wenige Gründstücke gibt, mit dem Ergebnis dass entweder die Lage so schlecht ist, das dort kaum einer Bauen möchte, oder umgekehrt die Lage ist einigermaßen gut und dann werden auch gleich Luxuswohnungen gebaut, die gehen dann wirklich weg wie warme Semmeln.
Qualitativen Durchschnittswohnraum (wie in die SSB z.B. in Möhrignen) baut, gibt es in Stuttgart verhältnismäßig wenig und wird dann zu recht gesalzenen Preisen verkauft.

Es sind aber genug Grundstücke vorhanden, die nicht bebaut werden. Wahrscheinlich wohl, weil die zu dem sich aus Grundstückspreis und Baukosten ergebenden Preisen nicht verkauft/vermietet werden können?
Das wird sich mit Stuttgart 21 nicht ändern, da die Grundstücke dort den vorgegebenen Erlös bringen müssen.

Angebot/Nachfrage heißt nicht nur, daß bei höherem Angebot die Preise sinken, sondern auch, daß wenn der Einstandspreis für den Verkäufer fix ist, das Angebot klein bleibt weil sonst nicht kostendeckend. Und genau da stehen wir in Stuttgart, auch *mit* Stuttgart 21.

Und genau das ist der Knackpunkt an Stuttgart 21: es entsteht ein Überangebot an Grundstücken, was bei freier Marktwirtschaft die Preise senken würde. Dann wackelt aber die ganze Finanzierung des Projekts, weil von den üblichen Stuttgarter Preisen ausgegangen wurde.

Zu deinen Beispielen gibt es ja schon die passende Antwort von TOPCTEH

Ich habe mehrere Beispiele gebracht, TOPCTEH hat nur auf eines (mit der schlechten Lage) geantwortet.

Warum steht dann soviel (Büros) leer, und wo sind die Beamten denn jetzt? Anders gesagt: wenn die Suche erfolgreich sein sollte, dann werden wieder andere Immobilien frei. In dem Umfeld investiert keiner.

Weil dies alles Büros aus den 60er 70er Jahren sind. Das sind die reinsten Energie-Fresser und der Unterhalt ist so teuer, das dort keiner einziehen will. Sanieren ist im Gewerbe-Immobilienumfeld meist teurer als Neubau und lohnt daher nicht. Und bis sich Investor, Stadtbehörden geeinigt haben vergehen locker mal 10 bis 15 Jahre in denen solche Gebäude billigst vermietet werden oder eben leerstehen.

Ja und nein. Du hast zwar recht was die Sanierungskosten angeht, nicht aber was die Gründe für den Leerstand betrifft. Neu gebaut wird nur, wenn man einen Mieter dafür hat, der einziehen will. Sonst wird nicht neu gebaut. Und daran liegt es.
Bei der EnBW sieht man ja, wie schnell das geht, wenn man entweder einen Mieter hat oder die Firma selber baut. Ohne S21. Nur solche Firmen in der Größenordnung der EnBW suchen eher selten Immobilien in Stuttgart.
Apropos EnBW: da werden auch wieder viele Immobilien frei. Die könnten abgerissen und darauf neu gebaut werden.

Die Beamten sind bisher über zig mehr oder weniger kleine Standtorte versträut.

Und? Ein Zusammenzug bringt da nicht viel außer Kosten. Keine Landesregierung in Deutschland sitzt in nur einer Immobilie.

(..) warum baut man in dieser für Büros idealen Lage ein EKZ und vergrößert das noch? Einfach weil Büroflächen doch nicht so gefragt sind.

Wenn es nach den Investoren ginge wäre das A1-Areal schon längst mit Büros vergleichbar LBBW überbaut. Nur das wäre dann außerhalb der Arbeitszeiten ein "totes Viertel" - und das will die Stadt partout nicht.

Ach so. Das wird es aber trotzdem werden, denn zu einer solchen Belebung ist auch ein Einkaufszentrum der falsche Weg. Da fehlt das "drumherum".

Das das Einkaufszentrum so groß werden will hängt sicher damit zusammen, dass der Preisdruck auf das Grundstück wegen der starken Büronachfrage (die du ja nicht wahrhaben willst) so groß ist und weil es eine gewisse Größe bedarf um einen Investor zu finden, der so viele Jahre im vorraus Geld in die Hand nimmt und vertraglich zum Bau bindet bis der Nutzen, die Konsumnachfrage von S21 Gelände, erst entsteht. Auch dürfte für den Investor seine Rechnung aktuell nur aufgehen, wenn er überregional Konsumenten anzieht, wozu eben eine gewisse Größe entscheidend ist.

Für den Investor lohnt es sich sonst nicht, da die (Grundstücks-)Kosten einfach zu hoch sind. Für andere sind sie komplett zu hoch, sonst gäbe es mehr Interessenten.
Das kann man aber auch anders interpretieren: wären die Gründstückspreise wegen der Nachfrage wirklich so hoch, dann wäre die Stadt trotzdem noch in der Lage, das Grundstück unter Auflagen zu einem solch günstigeren Preis abzugeben, daß die vorgesehene Nutzung für das kleinere Einkaufszentrum möglich ist. Die Tatsache, daß die ECE (Investor für das EKZ) die Stadt aber so "erpressen" kann spricht eher dafür, daß dem nicht so ist und die Stadt dort mit Gewalt jemanden ansiedeln will. Wenn die Nachfrage wirklich so hoch ist, warum sind dann die Bürogebäude nicht schon längst in Bau?

Die Bahn (der das Gelänge aktuell wohl gehört) schätze ich nicht derart ein, dass sie so wohltätig ist...

Gehört das nicht schon der Stadt?